양도세 중과 1년유예라는데 '팔까 말까'…'여기'에 달렸다

[김종필의 절세 노트]

 

2022.05.21 [The JoongAng] 안장원기자

 

서울 여의도 63스퀘어에서 본 서울 아파트. 연합뉴스

 

2022년 5월 10일 이후 양도분부터 주택 양도세에서 세 가지가 바뀐다. 첫 번째는 1세대 2주택 중과 및 1세대 3주택 중과 제도가 1년간 완화된다. 두 번째로 1세대 1주택 양도세 비과세요건을 판단할 때 보유 기간과 거주 기간의 재기산 제도가 폐지된다. 마지막으로 조정대상지역의 주택을 소유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가 취득할 때 일시적 2주택의 비과세요건을 완화한다. 세금 상 유리한 환경이 마련된 상태에서 다주택 소유자가 어떻게 의사 결정 기준을 마련할지가 중요하다.

2년 이상 보유해야 중과 유예 대상

 

2주택 이상자가 10일부터 2023년 5월 9일까지 매도하면 일반세율을 적용한다. 양도세 중과 1년간 유예의 대상은 2년 이상 보유한 주택에 한정된다. 70%의 세율을 적용받는 1년 미만 보유 주택이나 60%의 세율이 적용되는 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 중과 유예의 대상이 아니다. 중과 유예가 되면 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다. 6~30%의 일반 장기보유특별공제가 적용된다. 보유 기간 3년 6%에서 보유 기간이 1년 늘어날 때마다 2%씩 올라가 15년 이상 최대 30%까지다. 중과세 유예기간에 매도할 때 양도세 절감 효과는 표에서 보는 바와 같이 차익과 보유 기간에 따라 다르다.

그래픽=전유진 yuki@joongang.co.kr

 

다주택자가 소유주택을 중과세 유예기간 내에 매도할지를 결정하는 기준이 무엇일까. 보유세의 연간 부담액과 시세 상승 가능성이다. 시세 상승 가능성이 거의 없다면 중과세 유예기간 내에 매도하는 것이 바람직하다. 시세 상승 가능성이 크다면 목표 시세차익으로 양도세 중과세로 인한 세금 증가분과 연간 보유세 부담액을 충당하고도 추가적인 이익을 확보할 수 있는지가 고려되어야 한다. 최종 1주택 비과세 판단 시 거주 기간과 보유 기간은 해당 주택의 취득 후 실제 보유 기간과 거주 기간으로 판단한다. 그동안 다주택자가 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 경우 최종 1주택이 된 날부터 양도세 비과세의 보유 기간과 거주 기간을 새롭게 산정했다.

 

이 규정에 의하면 2주택자나 3주택자가 일시에 모두 처분을 하는 경우 맨 마지막 1채에 해당하는 주택은 비과세를 받지 못한다. 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 2년을 추가 보유하거나 2년 보유 및 2년 거주를 추가로 채우지 못했기 때문이다. 결국 보유 기간 및 거주 기간을 채우기 위해 처분 시기를 늦출 수밖에 없다. 앞으로 개정되는 시행령은 이러한 불편함을 모두 없앴다. 당초 취득일부터 양도일까지 보유 기간 및 거주 기간을 모두 인정한다. 따라서 1주택 외의 주택을 모두 처분하고 바로 마지막 남은 한 채를 바로 처분해도 당초 취득일부터 양도일까지 2년 보유 또는 2년 보유 및 2년 거주 요건을 충족했다면 양도세 비과세를 받을 수 있다.

그런데 같은 연도에 처분이 모두 이루어진다면 양도차익을 합산해 과세하므로 세율이 높아져 세금이 증가할 수 있다. 세금이 누진하는 것을 피하기 위해 연도를 달리해 매도할 것인지 아니면 세금 증가에도 불구하고 동일한 연도에 매도할 것인지를 시세의 변동 방향과 함께 고민할 수밖에 없다. 시세가 상승한다면 매도 시기를 늦춰도 되지만 하락한다면 오히려 매도 시기가 빨라져야 하기 때문이다.

 

일시적 2주택 비과세의 세대 전입 요건 없어져

 

일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 유예 기간이 1년에서 2년으로 변경되며 세대 전입 요건도 사라진다. 이제까지는 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있을 경우 종전 주택에 대한 일시적 2주택 양도세 비과세를 받으려면 종전 주택을 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 매도하고 세대원 전원이 신규 주택에 전입해야 했다. 1주택을 매도하고 주택을 추가 매입하는 경우에는 전입에 신경 쓰지 않아도 되지만 1주택을 소유하고 있는 상태에서 주택을 추가 구입하는 경우에는 1년 이내 매도해야 할 뿐만 아니라 1년 이내 전입조건도 지켜야 했던 것이다.

 

 

주택시장이 얼어붙은 상태에서 1년 내 처분하지 못해 세금을 내야 하는 과세 대상으로 전환되는 경우가 있고 임차인의 갱신권 행사로 새로운 주택으로 이사하지 못해 기존 주택을 비과세 받지 못하는 경우도 있었다. 개정되는 시행령은 신규 주택 취득일부터 2년 이내에 종전 주택을 매도하면 양도세 비과세를 적용하도록 매도 기한을 연장했고 세대원 전원이 신규 주택으로 전입해야 한다는 요건을 삭제했다. 따라서 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 매도하지 못했거나 1년 이내에 전입하지 못한 경우라도 새로운 주택의 취득일로부터 2년 이내에 매도한 경우에 해당한다면 구제받을 수 있다. 개정 시행령은 5월 10일 이후 양도분부터 소급해 적용된다.